The Saga of Nam Sang Wai, Deep Bay: development plans repeatedly rejected and resurfacing

假設您正在衰老並患有多種疾病，但對許多人來說仍然具有吸引力；你接受某人的照顧，但他卻沒有提供任何幫助，只是說他們可以讓你的身體好起來。但有一件事——他們還會把你的一隻手臂變成混凝土，供別人使用。您對此有何感想？

儘管用詞粗略，但這大致類似於香港西北部南生圍濕地（包括魚塘和大片蘆葦床）目前面臨的狀況。這裡的土地以及鄰近的瀝洲濕地（緊鄰米埔沼澤自然保護區）屬於一家開發商，該開發商長期以來一直計劃建造住宅等建築； 1992 年的原始計劃中包括一座高爾夫球場。但迄今為止，這些計劃都遭遇了挫敗，因為這些濕地是國際上重要的後海灣濕地區域的一部分（也位於此網站上：香港後海灣（包括米埔）：濕地被圍困，保育工作典型性膽怯).

nam sang wai reflections — *南生圍*, *2010*

*Grok 拍攝的香港西北部濕地人工智慧場景，其中有 28 棟 18 層樓的公寓大樓*

根據城鎮規劃委員會的指導，這兩處濕地均位於「濕地保護區」（「WCA」）。蠔洲亦位於內後海灣拉姆薩爾濕地之內；南生圍位於拉姆薩爾濕地之外，但位於香港世界自然基金會建議擴大拉姆薩爾濕地名單。南生圍是濕地鳥類的棲息地，其中包括瀕危物種，深受喜歡風景和 Instagram 風格拍照愛好者的歡迎。

有關開發計劃的爭議可以追溯到三十多年前，並且已經發生過幾起訴訟。有一次，由於我有撰寫和編輯行銷資料的背景，有人問我是否願意代表專案支持者協助進行公共關係（網站文案撰寫）。儘管這筆錢很有用，但我拒絕了，因為我認為這個項目很糟糕。我也不同意僅在房屋之間的水渠中註水就能抵消濕地的損失。

我確實向萬曼伊建議過咿呀， 該項目計劃的一個主要驅動力是可以有一個專注於自然旅遊等的替代發展，而不需要高樓大廈等等。建議和他一起去實地考察。他沒興趣。

我的想法太好笑了，對吧？然而，請考慮一下 2021 年香港政府的做法：

恢復南生圍、大學生圍和甩洲一帶的魚池和濕地，可形成南生圍濕地保育公園，總面積約400公頃。公園旨在透過系統管理和積極保護，保護和加強拉姆薩爾濕地系統的完整性並增強其生態功能。
北部都市發展策略

城鎮規劃委員會有條件批准後，EAI 將於 2025 年 3 月徵詢意見

截至 2025 年 3 月 2 日，關於南生圍開發提案以及此處和瀝洲自然保護提案的最新環境影響評估已公開徵求公眾意見：南生圍及瀝洲擬議綜合發展及濕地改善計劃 [最容易下載執行摘要]；您可以透過此頁面發表評論：目前公開供公眾評論的文件.

此前，城市規劃委員會已於 2022 年 2 月有條件批准該項目，香港觀鳥協會的一篇文章中提到，其中包括：

南生圍的發展項目曾於2017年被城市規劃委員會否決，建議發展28棟住宅建築（19至25層）。如果該項目按計劃進行，將對後海灣濕地的生態完整性造成永久性破壞。

擬建的高層住宅開髮用地位於濕地保護區（WCA）內，該區域是濕地保護核心區的一部分。該項目將導致10.4公頃濕地直接永久性損失。
南生圍開發案贏得上訴，後海灣濕地面臨風險

市民大力支持保護南生圍

多年來，民眾大力支持保護南生圍；例如，參見：

目前，Facebook上已經有超過10,000個簽名支持我剛才提到的集會。共有25,000人簽署聯署，「堅決抵制佔領南生圍」。此外，他們還在YouTube上製作了一部名為《正義的殞落》的短片。不知道各位議員有沒有看過這部短片？不錯，製作水準也相當不錯。我呼籲各位議員在線觀看。上映兩天來，這部短片的點擊率已經突破1萬。
會議正式記錄 2010 年 12 月 9 日星期四 [立法會]

也:

今年3月，南生圍蘆葦蕩發生火災。南生圍的保護面臨威脅，令人十分擔憂。設計香港（DHK）、綠色和平、綠色力量、長春社（CA）、香港觀鳥會（HKBWS）、地球之友（HK）等綠色組織招募了香港大學民意研究計劃（HKU POP）進行民意調查。成功訪問了 1,003 人，探討南盛圍的保育問題。
民調結果顯示，83%受訪者支持保育南生圍自然景觀。 61%民眾支持收地及非原地換地，以永久保護和保護南生圍的自然環境。
83%市民支持保育南生圍綠色團體呼籲政府主導保育工作

環保團體反對南生圍發展計劃

儘管簡單的谷歌搜尋就能找到多篇關於擬議開發項目的文章，但也許五個綠色組織的聯合聲明可以對利害關係以及南生圍和瀝洲濕地的價值做出有用的總結。其中包括：

擬定的侵占濕地核心保護區的開發活動違背了《生物多樣性公約》的精神和戰略目標，即解決生物多樣性喪失的根本原因，減少對生物多樣性的直接壓力，保護生態系統和棲息地。
署名的綠色組織認為開發商的聲明具有誤導性。城市規劃委員會應該否決擬議的開發案（A/YL-NSW/242）。
我們的觀點如下：
1. 發展商不應以犧牲其土地和物業的自然環境和環境為“代價”，來換取其擬議發展計劃的批准。
2. 土地所有者，包括開發商和政府，有責任照顧好自己的土地
環保團體就南生圍及瀝洲發展發表聯合聲明 [2016 年 5 月]

網路上還有另一份可能早於一年前的聯合聲明，來自 17 個非政府組織，包括：

在12月續約期限之前，恆基兆業地產公司打算重新啟動其南生圍豪華住宅計劃，該計劃已於1994年獲得城市規劃上訴委員會有條件批准。
根據最新提議，54 公頃濕地將永久消失。
1. 現有的南生圍規劃將於2010年12月到期，屆時應予以取消，因為這些規劃既不符合當前社區的期望，也不符合城市規劃委員會的現行標準。
關於保護濕地和反對越南豪華住宅開發的必要性的聯合聲明 桑威

KHI 控股 – 專案經理

KHI Holdings 創辦人兼執行長 Adrian Fu – 私人控股的投資公司，擁有多元化的房地產和投資控股，顯然是南生圍發展的關鍵人物。傅家輝的財富最初來自其祖父傅德蔭，傅德蔭的公司在 1937 年至 1961 年間擁有澳門賭博專營權：澳門賭王孫子出版傳記.

正如傅希秋所說：

20 世紀 60 年代初，我的祖父買下了莊園的所有者南生圍發展公司的土地。他的願望是有一天能建造一個村莊，讓他想起自己在廣東省農村長大的根。
傅志強談南生圍及綠洲計劃

1965年，當時的新界行政總署批准該公司分三期興建低層建築的申請。這個項目被擱置了；隨著香港人口結構和住房需求的變化，這種模式已經過時了。 1986年，「我們」 [傅氏家族企業] 同意將公司50％的股權出售給恆基兆業地產，該公司似乎有能力帶頭開發南生圍。

到了 1991 年，恆基兆業地產計畫興建一座設有豪華住宅的高爾夫球場，甚至還獲得了世界自然基金會香港分會的初步支持。然而，此時後海灣魚塘的價值已逐漸被認可，政府也更願意支持對後海灣魚塘的保護： Sunnyville 計劃引發香港后海灣魚塘爭奪戰.

1994年，恆基兆業地產有條件地獲准在 Lut Chau 興建高爾夫球場和住宅，並設立自然保護區。然而，該專案並未進行，2010 年批准截止日期已過，正如規劃部門在 2010 年 12 月 10 日發給我的電子郵件中所述：

此發展項目與 1992 年提交給城市規劃委員會（委員會）的規劃申請有關，該申請涉及在南生圍興建高爾夫球場和住宅項目，以及在瀝洲興建自然保護區（規劃申請編號：A/DPA/YL-NSW/12）。該申請分別於 1992 年和 1993 年被委員會鄉村和新城鎮規劃委員會 (RNTPC) 和委員會拒絕。隨後，該建築於 1994 年獲城鎮規劃上訴委員會 (TPAB) 有條件批准，而樞密院於 1996 年維持 TPAB 的決定。此規劃許可有效期限至 2010 年 12 月 18 日。
2010 年 10 月 29 日，申請人提交申請，要求將開始時間進一步延長 3 年至 2013 年 12 月 18 日（申請編號：A/DPA/YL-NSW/12-2）。 2010 年 10 月 12 日，RNTPC 考慮了所有相關的規劃考量並決定拒絕延期申請。申請人可自委員會秘書處正式發出決定通知之日起21日內申請複審該決定。
由於申請人無法在規劃許可期間內進行專題開發，因此規劃許可於2010年12月18日後失效。
恆基兆業地產失去南生圍開發許可

有關南生圍計畫提案、反對、法庭案件等相當複雜的歷史，請參閱南生圍由長春長青協會贊助。

無論如何，在此之後 - 2011 年 - KHI Holdings 提出接手專案管理職責，並製定了進一步的計劃，但沒有高爾夫球場。

據報道，傅志偉在一篇網路文章中表示：“站在家族的角度，我們將自豪地回顧為香港子孫後代永久保留的140公頃土地。”

然而對我來說，值得一問的是：如果傅先生如此熱衷於保護，為什麼南生圍和律洲卻相對荒廢，而不是至少開展一兩個試點項目，以改善濕地的野生動植物和自然旅遊環境？我很天真，但我以為可以為此省下一些錢； 2013年，他被《富比士》列為香港50位最富豪之一：傅家俊.

*南生圍 [2016] 的簡約餐廳，午餐和咖啡時有機會欣賞白鷺鷥、翠鳥等。更多這樣的情況肯定是可能的...菜單也可能更加精美。*

珍惜南生圍 – 但前提是進行房屋計畫？

我在南生圍和瀝洲項目網站上看到了一段視頻，其中有幾位顧問展示了各種問題，例如雜草入侵、傾倒建築垃圾等。金錢可以幫助這些地區變得更好；但似乎唯一的賺錢方式是透過建造房屋等，而我記得影片幾乎沒有提到這一點。

網站頁腳寫著「我們歡迎公眾對我們的專案提出回饋和參與」；所以在2023年3月我傳了一些回饋給傅先生：

繼最近造訪了米埔和馮樂圍之後，我剛剛再次瀏覽了南生圍的網站。
在這裡，我看到了你的留言和一部短片， 珍惜南生偉.
嗯，我認為，如果你珍惜南生圍和律洲，你就不會忽視他們。
相反，你會資助 AEC 人員建議的一些工作；並且不付錢給他們來揭露問題：
“你說你可以改善棲息地——好吧，這裡有一些錢，所以來吧，給我看看！”
是的，我知道棲息地管理需要錢。
但我也注意到，您並不缺錢：2013 年，《富比士》雜誌將您評為香港 50 位富豪之一，淨資產約為 14 億美元。
即使有些誇張，看起來你也能資助一些管理工作。
然後，還有 KHI Holdings；這也可能消除以現場澆注混凝土來資助保護的需要。
私人資助和運營的 福家濕地樂園 [當然由您來命名！ ] 甚至可以向米埔展示一些如何管理棲息地和吸引野生動物，以及如何吸引和管理大量遊客，而這些遊客反過來會幫助資助棲息地工作等等，並成為濕地愛好者。
– 如您所注意到的，在新冠疫情爆發之前，倫敦濕地中心每年可以吸引超過 20 萬名遊客；前往米埔的人數是前往該地區的七倍多。
這樣的計畫應該會贏得香港鳥類觀察家、環保人士等的讚揚而不是批評。
嗯，只是一個想法！

好吧，我相信這封電子郵件確實受到歡迎；儘管我寫這篇文章時已經過了兩年，但我仍未收到回覆。不久後我又進行了跟進：

繼我 3 月 23 日發送的電子郵件之後（希望您收到並喜歡這封電子郵件），我已經為米埔/后海灣制定了總體規劃。
主要作為一份討論文件，看看那些關心後海灣濕地的人們能提出什麼可行的想法，以確保長期可持續的未來。
我建議從米埔延伸至瀝洲；隨著更多遊客造訪米埔，進而前往蠡洲，他們所支付的自助生態旅遊費用中的部分資金將用於真正珍惜蠡洲所需的管理工作。
不應將瀝洲改為米埔二號；但有些類似但不同，可能更生動，更符合 21 世紀的保育理念。
我希望你和你的家人能夠為此感到自豪。
希望你覺得這很有趣；我期待您提出進一步的想法。

EIA：不蓋房子就無助於濕地

接下來是南生偉和律秋的傳奇故事。據 EIA 指出，擬開發的面積已從濕地面積的 55% 下降到 2015 年計畫的 7%；然而，該計劃包括 28 棟 19-25 層的公寓大樓，外加 140 棟房屋和一個老年中心——這將構成景觀的一大亮點。

此環境影響評估將開放公眾諮詢，截止日期為 2025 年 3 月 22 日，其中概述了為野生動物和遊客改善南生圍和瀝洲濕地棲息地的各種方法。但前提是住房等開發；否則：

可以預見，除非對專案地點進行全面開發並進行長期濕地改善和管理，否則該地區將繼續退化，並且無法實現濕地保護目標和分區意圖。
擬議綜合 濕地開發 Nam 的增強 (CDWE) 生威與律秋 執行摘要，2025 年 2 月

遺憾的是，並沒有給出具體原因來說明為何這種惡化現象會持續下去；為什麼開發公司不能致力於自然保護方面？儘管有明顯的證據表明事實並非如此，難道真的就沒有錢了嗎？政府是否曾被要求提供資金－類似香港觀鳥會接受資金來幫助促進魚池保護？從未嘗試過自然旅遊？

鑑於2024年7月《分區計畫大綱圖》的修改，城市規劃委員會可能確實會支持該計畫。《南華早報》的一則新聞開頭如下：

根據一份環境影響評估報告，香港開發商將把位於一處大型濕地的備受爭議的住宅區的部分生態價值歸還給政府，並為長期保護提供一次性資金。
報道稱香港開發商將部分濕地歸還給政府管理

即便如此，在我撰寫本文時，EIA 報告仍在接受評論；而我在上面連結的貼文中提到的觀鳥協會所概述的拒絕保護的理由仍然存在。根據拉姆薩爾原則，關於「濕地功能無淨損失」的一個爭議問題仍然存在：如果你在部分濕地上澆築混凝土，其他地方的改善真的能補償嗎？當然，這裡的濕地已經退化，部分原因是主要土地所有者的疏忽…

或許南生圍的故事還會繼續？
如果你已經閱讀過這篇文章，或瀏覽到此處，希望你能透過此頁面對 EIA 發表評論：目前公開供公眾評論的文件；並記住南生圍計畫網站歡迎評論。